Разновидности и стоимость капитального и других видов ремонта систем отопления в многоквартирном доме

Несмотря на то, что любой ремонт отопления в многоквартирном доме (далее МКД) преследуют одну и ту же цель, достижение конечного результата напрямую зависит от износа и срока эксплуатации элементов отопительной системы. Эти факторы и влияют на перечень работ и способ устранения неисправностей.

Производство работ для обеспечения теплоснабжения в многоквартирных домах

Основные нормативные акты, на которые следует опираться при решении вопросов, связанных с восстановлением отопительной системы:

1. Постановление Госстроя РФ N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее ПГ РФ № 170) определяет виды ремонтных работ, правила и нормы их проведения, перечень работ и кто их проводит.
2. Постановление Правительства РФ № 491 (далее ПП РФ № 491) даёт определение «общего имущества» МКД. Детализирует элементы, подлежащие ремонту в зависимости от степени износа. Регламентирует организационные вопросы.
3. Жилищный кодекс (далее ЖК РФ) — поясняет источники финансирования ремонтов и особенности договорных отношений.

В соответствии с п.1.8 ПГ РФ N 170 для поддержания в надлежащем состоянии инженерных систем могут проводиться следующие виды ремонта:

Определимся, в чём их различие, и какие условия создают предпосылки для каждого вида ремонта.

Капитальные работы

Капитальный ремонт — это комплекс мероприятий, направленный на устранение поломок изношенных конструктивных элементов теплоснабжения МКД, относящихся к общему имуществу. При этом выполняются работы по их замене либо восстановлению с целью приведения к действующим эксплуатационным нормам (ст.2 ФЗ № 185-ФЗ).

Предпосылки для проведения капитального ремонта отопительной системы:

• выработка установленного нормативами ресурса эксплуатации (срок службы стальных коммуникаций теплоснабжения — 25 лет);
• возникновение ситуации, когда отдельные элементы обогрева помещений, находящиеся в общей собственности, нарушают установленные предельно допустимые характеристики надёжности и создают угрозу безопасности (п.21 ПП РФ № 491).

Что входит в работы по восстановлению теплоснабжения при капитальном ремонте (п.7.2 СТО НОСТРОЙ 2.33.120-2013):

1. Полная либо частичная замена внутридомовых магистралей подачи тепла, включая стояки, ответвления от стояков в квартиру (узнать больше о том, кто должен производить замену стояков отопления в квартире и как сделать это бесплатно, можно здесь).
2. Замена регулировочно-запорной арматуры, в том числе на ответвлениях стояков к отопительным устройствам в квартирах.
3. Замена радиаторов в местах общего пользования — подъездах, подвалах.
4. Выборочная замена радиаторов отопления в квартирах жильцов — в случае отсутствия отключающих устройств (кто должен ремонтировать и менять батареи отопления в квартирах?).

Последний пункт приведённого перечня является наиболее спорным. Дело в том, что отопительные радиаторы в соответствии с п.6 ПП РФ № 491 отнесены к разряду общего имущества, то есть такового, которое обслуживает более одного помещения (ст.36 ЖК РФ). Это означает, что жильцы при проведении ремонта теоретически могут претендовать на их бесплатную замену.

На практике собственник квартиры при восстановительных работах может попытаться бесплатно заменить свой прибор отопления только в случае, если на квартирном стояке отсутствуют отключающие устройства, что позволит признать радиатор частью общедомовой отопительной системы.

Вопросы организации и проведения капитального ремонта системы теплоснабжения в МКД возложены на управляющую компанию. Исполнение работ может проводиться как силами подрядной организации, так и с помощью собственного персонала компании с заключением договора. Последнее более выгодно для жильцов, так как даёт больше гарантий при возможных претензиях к качеству.

Текущая замена элементов

Проводится в плановом порядке с целью предотвращения износа конструктивных элементов, относящихся к общему имуществу (п.18 ПП РФ № 491).

Периодичность проведения текущего ремонта для системы теплоснабжения законом не установлена. Ремонт проводится 1 раз в несколько лет при выявлении недостатков, установленных в ходе плановых или сезонных осмотров и требующих устранения.

Периодичность осмотров центрального отопления:

• плановые — 1 раз в год (прил.1 ПГ РФ N 170);
• сезонные — 2 раза в год: весной и осенью (п.13.1 ПП РФ № 491).

Правовая реализация этого вида ремонта возможна двумя путями:

1. Решение о ремонте принимается общим собранием жильцов на основании акта осмотра в случае, если жильцы МКД желают самостоятельно организовать работы (п.14, п.18 ПП РФ № 491). Подрядчика работ выбирает коллектив собственников дома.
2. Работы по восстановлению отопления производятся автоматически, без участия жильцов. Исполнителем выступает та обслуживающая организация, которой делегированы обязанности по контролю за теплосетью в доме.

Перечень работ при текущем ремонте включает в себя следующие мероприятия по восстановлению и замене отдельных элементов центрального отопления (п.11 прил.7 ПГ РФ № 170 и п.11 прил.2 МДК 2-04.2004):

• Восстановление или замена отдельных участков стояков, трубопроводов, запорно-регулировочных механизмов.
• Гидравлическое испытание системы теплоснабжения.
• Восстановление целостности тепловой изоляции.
• Замена отдельных насосов или электромоторов.
• Замена отдельных секций отопительных приборов.
• Частичная замена секций чугунных котлов, арматуры, дымовых труб в котельной (при наличии).

Обязанности по проведению текущих ремонтов отопления «по умолчанию» возлагаются на управляющую организацию, с которой собственники МКД заключили соответствующий договор (п.16 ПП РФ № 491).

Устранение аварий

Аварийные работы системы теплоснабжения МКД проводятся с целью срочного восстановления функциональности отопительной системы в случае аварии. В соответствии с п.3 прил.1 МДК 2-04.2004 аварийное обслуживание центрального отопления включает в себя следующие мероприятия:

1. ликвидацию течи в трубах, стояках, радиаторах отопления путём уплотнения соединений;
2. ремонт или замену аварийной запорной арматуры;
3. ремонт аварийных участков трубопровода путём ремонта либо замены сгонов;
4. замена аварийных участков трубопровода протяжённостью до 2 м;
5. сварочные работы в объёме, необходимом для устранения неисправности.

Аварийные неисправности трубопроводов и соединений в системах теплоснабжения должны устраняться незамедлительно (прил.2 ПГ РФ № 170).

Аварийные работы отопления входят в плату за содержание жилья (Прил.1 МДК 2-04.2004).

Кто выполняет аварийные работы:

• в рабочее время устранением неисправностей должны заниматься сантехники управляющих компаний или ЖЭКов, обслуживающие МКД;
• в нерабочее время, выходные и праздничные дни — аварийно-ремонтные службы организаций, занимающихся обслуживанием жилого фонда (п.7.7 ПГ РФ № 170).

Стоимость замены в рамках капремонта

Законодательством РФ бремя оплаты за капитальный ремонт МКД (включая замену отопления) возложено на собственников квартир.

Входит ли это в состав платежей за капремонт?

С 2014 года жильцы должны ежемесячно перечислять средства в специальный фонд, с которого впоследствии и оплачиваются капитальный ремонт (ст.169 ЖК РФ). Сумма взносов для каждого собственника рассчитывается индивидуально путём умножения установленного в регионе тарифа на общую площадь квартиры (как формируется плата за отопление?). Отдельной платы за капитальный ремонт отопления законом не предусмотрено.

И текущий и капитальный ремонты отопления схожи тем, что проводятся в плановом порядке, а отличаются — масштабом и целями. Восстановительным работам подлежат элементы центрального отопления, находящиеся в общей собственности жильцов МКД. Конечная цель ремонта — безопасная эксплуатация системы теплоснабжения.

Особенности обслуживания системы отопления многоквартирного дома

Подача тепла в многоэтажные сооружения имеет свои особенности. Обслуживание системы отопления многоквартирного дома требует соблюдения условий, установленных нормативной документацией. Добиться этого позволяет использование высококачественной аппаратуры. Еще при проектировании системы нужно учесть все характеристики, чтобы обеспечить одинаковое давление теплоносителя в трубах на нижних и верхних этажах.

Как функционирует система отопления МКД

Система отопления представляет собой совокупность технических элементов, предназначенных для получения, переноса и передачи тепла во все помещения, в которых нужно поддерживать температуру на определенном уровне. Эта система состоит из:

• источника тепла,
• теплопровода,
• отопительных приборов.

Виды систем отопления отличаются по типу источника нагрева, радиусу действия, режиму работы, способу разводки и так далее.

Законодательная база

Законодательство по вопросам теплоснабжения состоит из Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ , а также Федерального Закона «О теплоснабжении» от 27.07.10 № 190-ФЗ . Последний устанавливает правовую основу отношений, связанных с производством, передачей и потреблением тепловой энергии.

Отдельные моменты регулируются подзаконными нормативно-правовыми актами и решениями местных органов.

Обслуживающие организации

В многоквартирных домах обязанность по обслуживанию системы отопления ложится на плечи управляющей компании. Последняя имеет право:

• выполнять все работы силами своих сотрудников;
• привлечь подрядчиков.

Заключение договора на ТО системы

Для выполнения работ по техническому обслуживанию системы отопления нужно заключить специальный договор. В этом документе указываются следующие данные:

• перечень предоставляемых услуг, их отдельные компоненты и характеристики;
• сроки выполнения работ;
• стоимость услуг;
• права и обязанности сторон;
• ответственность за нарушение положений соглашения.

Договор можно заключить один раз или периодически переподписывать. Этот документ является гарантией того, что система отопления будет работать качественно.

Виды работ по обслуживанию системы

Согласно Приложению 1 к Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, ТО коммуникаций, технических устройств и помещений состоит из следующего перечня работ:

При выявлении аварии производится ремонт и замена поврежденной арматуры.

Какие существуют типы ремонтных работ

Выделяют три типа ремонтных работ отопительных систем:

Рассмотрим каждый из представленных видов более подробно.

Текущий ремонт

Работы по текущему ремонту позволяют выявить и устранить мелкие неисправности, провести плановую проверку арматуры, ее монтаж и ревизию. Они осуществляются один раз в три-четыре года и включают в себя:

• контроль теплоносителя, при необходимости его замену;
• комплексную промывку системы;
• ревизию запорной арматуры в элеваторном узле отопления и на стояках;
• замену стояков, ликвидацию мелких течей труб и сварных швов;
• перемотку контргаек на стояках;

Капитальный ремонт

Капремонт предполагает полную или частичную замену оборудования. К этому меропряитию относят работы по замене:

• стояков и подводок отопления;
• отопительных приборов;
• элеваторного узла или запорной арматуры;
• розливов отопления.

Перед составлением договора на проведение капремонта УК должна сформировать дефектную ведомость с ориентировочным перечнем работ и расходных материалов, а затем объявить тендер на поставку оборудования и ремонт.

С победителем конкурса заключается договор с указанием предоставляемых услуг, их стоимости, порядка расчета и других важных моментов.

Аварийный ремонт

Аварийные работы проводятся, когда возникает необходимость восстановить функционирование отопительной системы после серьезных повреждений.

Аварийный ремонт может потребоваться в следующих случаях:

Опрессовка системы отопления

Некоторые мероприятия, например, опрессовка, позволяют своевременно выявить неисправности. Для начала обсудим, что такое опрессовка системы отопления. Под этим термином подразумевают комплекс действий, направленных на контроль состояния отопительного оборудования и его пригодности к эксплуатации.

Гидравлическое испытание представляет собой проверку системы отопления на герметичность.

С этой целью специально создается избыточное давление, которое максимально приближают к предельному. Последнее определяется расчетным путем. Далее имитируют гидравлический удар, который может возникнуть в системе в любой момент.

Опрессовку необходимо проводить:

• по завершении монтажа во время сдачи системы в эксплуатацию;
• после ремонта отопительных приборов;
• в случае замены части трубопровода;
• при подготовке к отопительному сезону.

Стоит упомянуть, как проводится опрессовка системы отопления в многоквартирном доме. Этот процесс состоит из нескольких этапов:

1. Наполнение системы водой.
2. Повышение в ней давления.
3. Контроль показателей приборов, которые измеряют давление.
4. Осмотр на предмет наличия течи.
5. Устранение неполадок в случае обнаружения.
6. Составление акта о проведение опрессовки.
7. Наполнение системы водой.

Проводит опрессовку предприятие, учреждение или организация, эксплуатирующие систему отопления.

Для чего промывается система отопления

На стенках системы собирается накипь, которая может вызвать проблемы в работе оборудования. В частности, она приводит к износу труб и уменьшению теплоотдачи. Предотвратить негативные последствия призвана промывка системы отопления в многоквартирном доме.

Батареи и горизонтальные участки труб из-за медленного движения теплоносителя через какое-то время заиливаются. Без промывки снижается скорость циркуляции воды, а механический износ труб и арматуры наоборот ускоряется.

В многоквартирных домах промывка проводится в случае обнаружения недогрева отдельных батарей.

Важно знать не только когда следует проводить данное мероприятие, но и как правильно промыть систему отопления. Так, необходимо учитывать следующие условия:

• для промывки можно использовать водопроводную, техническую или сетевую воду;
• процедуру нужно проводить до тех пор, пока вода не посветлеет и из нее не станет выходить грязь, окалина и шлам;
• в открытой системе следует сначала сделать промывку, потом дезинфекцию и еще одну промывку. Это повторяется до тех пор, пока вода не будет соответствовать питьевым нормам.

Нормативные документы предписывают ежегодное проведение данной процедуры.

Разные способы промывки

Выделяют несколько способов промывки системы отопления дома:

1. Механический. Главная его цель – очистка радиаторов от грязи и внутренней поверхности контура от накипи. Повысить эффективность позволит предварительный демонтаж батарей и прочистка радиаторов и труб.
2. Гидродинамический. Для проведения процедуры понадобится специальное оборудование. Вода подается не из крана через шланг, а с помощью насоса под высоким давлением. Это позволяет быстро справиться с грязевыми и солевыми отложениями.
3. Химический. Во избежание механического вмешательства используют химические соединения/растворы. Демонтаж радиаторов необязателен. Такой метод подойдет, если нужно восстановить работоспособность отопительной системы, которая эксплуатировалась десятилетиями, а также когда необходимо удалить отложения из стальных труб.
4. Гидропневматический. Суть этого способа заключается в подаче воздуха внутрь отопительного контура под высоким давлением. Достигается такая цель путем использования компрессора.
5. Электрогидроимпульсный. В основе работы метода лежит использование энергии электрического импульса. Она направлена на разрушение солей, осевших на стенках трубопровода. Сами трубы никакому воздействию не подвергаются.

Что такое шайбирование системы

Часто бывает, что в доме, расположенном рядом с котельной, батареи так нагреваются, что жильцы вынуждены открывать окна, а обитатели отдаленных зданий замерзают. Чтобы этого избежать, техники принимают меры по равномерному распределению тепла между потребителями.

Шайбирование системы отопления многоквартирного дома – это процесс установки специальных шайб с отверстиями нужного калибра на ветки тепловых сетей. Благодаря этому ближние сооружения получают меньше тепла, часть которого направляется в дальние МКД.

Использование такой системы позволяет снизить:

• расход носителя по трубам;
• количество используемых котлов;
• расход электроэнергии и топлива.

При этом затраты на данную процедуру невелики.

Общедомовые приборы учета тепла

Федеральный закон «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23.11.2009 № 261-ФЗ устанавливает обязанность оборудовать МКД общедомовыми приборами учета воды, электричества, тепловой энергии и газа. Монтируют их, как правило, в технических помещениях (подвалах, подсобных комнатах).

С помощью счетчиков можно фиксировать объем потраченных ресурсов. При этом на тепловую энергию устанавливаются не только индивидуальные счетчики, но и многотарифные, что позволяет платить дешевле по ночному тарифу.

Обслуживанием общедомовых приборов занимается управляющая компания. Она контролирует, чтобы плата за коммунальные услуги соответствовала количеству потребленных ресурсов.

Сколько стоит обслуживание и кто его оплачивает

В соответствии с законодательством РФ, расходы за установку счетчиков ложатся на плечи собственников жилого дома. Часто они изначально входят в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения или в счет обязательных платежей. Расходы каждого владельца пропорциональны его доле в праве общей собственности.

Многих также интересует, сколько стоит опрессовка системы отопления в многоквартирном доме. Каждая фирма устанавливает собственные тарифы. Как правило, за основу берется площадь здания, от чего зависят остальные параметры:

• протяженность трубопроводов;
• количество отопительных приборов;
• тепловая производительность;
• стоимость самих работ.

Кто виновен в неисправности системы

Все аварии, связанные с системой отопления, можно поделить на внутриквартирные и внутридомовые. Такое разделение позволяет определить, кто виновен в возникновении неполадок.

Законодательно ответственность за систему отопления закреплена за потребителями услуг и компаниями, которые их предоставляют. За внутридомовую систему в полном объеме отвечает УК, поэтому и вина за аварию ложится на эту организацию.

Границы ответственности между собственниками и УК

Владельцы жилья в МКД должны обеспечить сохранность не только своей квартиры, но и общего имущества. Подписывая договор, каждый жилец соглашается с такими условиями проживания в МКД.

И все же многие полагают, что, раз батареи находятся в их квартире, они принадлежат им на праве собственности. Однако система отопления вместе с батареями включена в структуру общего имущества дома. Поэтому их ремонтом и заменой занимаются только управляющие компании.

Выводы

Обслуживание системы отопления – важное условие комфортного проживания в МКД. Как и все здание, она время от времени требует проведения ремонта и своевременного обслуживания. Лица, виновные в возникновении аварий системы, обязаны нести ответственность за неисправности и устранять их за свой счет.

5 thoughts on “Особенности обслуживания системы отопления многоквартирного дома”

Платим многовато за отопление, но старшийпо дому не хочет снижать температуру, утверждая, что другие жильцы мерзнут. Как решают такие проблемы?

Инициировать собрание жильцов и искать компромисс, выяснить причину, почему у одних жарко, а у других холодно и определить пути решения проблемы.

Наш дом находится почти в конце района, и мы каждую зиму мерзнем. В домах, которые ближе к тепловому пункту, зимой открыты окна. Получается, у них шайба не установлена?

Думаю, многое зависит от управляющей компании и домкома. Нам, к счастью, повезло, при любых проблемах с отоплением домком вызывает специалистов для своевременного выявления проблем.

Утверждение о том, что ремонтом батарей может заниматься только УК — не совсем корректное. Если батарея не является “проходной” и имеет отсекающую арматуру, то владелец квартиры имеет полное право производить ремонт самостоятельно или нанимать специалиста по своему усмотрению.