Вопрос недели: По каким тарифам производить расчет за коммунальные услуги для нежилых помещений?

В ТСЖ имеются не жилые помещения в собственности.
По каким тарифам нужно производить расчет за коммунальные услуги (текущий ремонт, содержание жилья , содержание жилья ХВС,ГВС и э/энергия)?

Сообщаю Вам следующее:

Правовое регулирование в сфере коммунальных услуг за нежилые помещения изменились с 2017 года. Согласно Постановлению Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме», вступившее в силу 01.01.2017, собственники нежилых помещений в МКД должны заключать договор на коммунальные услуги с РСО (п. 6 ППКУ).

До прекращения заключенного с УК договора о предоставлении коммунальных услуг собственник нежилого помещения вносит плату такой компании по тарифам, установленным для населения (п. 5 Письма Минстроя РФ от 30.12.2016 N 45099-АЧ/04).

Подборка материалов:

Постановление Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее — Постановление N 1498), вступившее в силу 01.01.2017, существенно изменило порядок работы исполнителей коммунальных услуг в многоквартирных домах (МКД). Если в собственности вашей компании находится нежилое помещение, являющееся частью такого дома, вам будет полезна информация, представленная в статье.

Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее — ППКУ), до 01.01.2017 предполагали, что собственник нежилого помещения в доме, которым управляет управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ), мог выбрать два варианта в целях снабжения помещения коммунальными ресурсами:

— заключить договор непосредственно с ресурсоснабжающей организацией (РСО);

— в общем порядке получать коммунальные услуги от управляющего домом, выступающего исполнителем коммунальных услуг.

Как указано в Постановлении АС ВСО от 02.06.2016 N Ф02-2363/2016 по делу N А33-11765/2015, из системного толкования положений ППКУ, в частности п. 18, в прежней редакции следует, что законодатель предусмотрел исключительный случай, предоставляющий собственнику нежилого помещения возможность заключения договора на обеспечение коммунальным ресурсом нежилого помещения, входящего в состав МКД, при отсутствии у такого владельца договора на поставку коммунального ресурса с исполнителем коммунальных услуг, в том числе УК.

При этом в любом случае плата за коммунальные услуги на общедомовые нужды (далее — ОДН) должна была поступать в адрес исполнителя коммунальных услуг (управляющего домом) (п. 18 ППКУ в прежней редакции).

Считалось, что при отсутствии заключенного в письменной форме договора с РСО собственник нежилого помещения обязан оплачивать коммунальные услуги управляющему домом.

Начиная с 2017 года правовое регулирование изменилось. Основное новшество состоит в том, что теперь нормы стали императивными и требуют заключения договора между РСО и собственниками нежилых помещений в МКД (п. 6 ППКУ).

Письменный договор с РСО обязателен

На УК (ТСЖ) возложена обязанность представить РСО, поставляющим коммунальные ресурсы в МКД, сведения о собственниках нежилых помещений в этом доме, а также направить уведомления собственникам нежилых помещений о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с РСО (п. 6 ППКУ).

Вместе с тем исполнитель коммунальных услуг (в доме, управляемом УК (ТСЖ), исполнителем в большинстве случаев является управляющий) обязан предоставлять потребителю (путем размещения на досках объявлений, расположенных во всех подъездах дома или в пределах земельного участка, на котором расположен дом, и на досках объявлений, расположенных в помещении исполнителя в месте, доступном для всех потребителей) сведения о необходимости собственнику нежилого помещения в МКД заключить в письменной форме договор ресурсоснабжения с РСО, а также о последствиях отсутствия такого договора в установленные сроки (пп. «п» п. 31 ППКУ)

Заключение договора ресурсоснабжения в письменной форме в самые сжатые сроки — в интересах собственников нежилых помещений. И вот почему.

Во-первых, в случае отсутствия у потребителя письменного договора ресурсоснабжения, предусматривающего поставку коммунальных ресурсов в нежилое помещение в МКД, заключенного с РСО, объем коммунальных ресурсов, потребленных в таком нежилом помещении, определяется РСО расчетными способами, установленными законодательством РФ о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении для случаев бездоговорного потребления (самовольного пользования) (абз. 5 п. 6 ППКУ).

Во-вторых, отношения между собственником нежилого помещения и РСО регулируются положениями законодательства РФ о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении (это следует из содержания п. 7 ППКУ). В свою очередь, указанные положения дают право организации водопроводно-канализационного хозяйства прекращать подачу холодной воды и (или) отведение сточных вод в отношении лиц, осуществляющих самовольное пользование централизованной системой холодного водоснабжения и (или) водоотведения (пп. «е» п. 36 Правил холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 N 644). Аналогичный порядок действует в случае бездоговорного потребления электроэнергии (п. 121 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 N 442). То есть отсутствие письменного договора с РСО может стать основанием для отключения нежилого помещения от сетей. Причем физически действия по приостановлению предоставления коммунального ресурса в отношении нежилого помещения в МКД (в связи с отсутствием письменного договора с РСО) осуществляет (п. 114 ППКУ):

— лицо, отвечающее за содержание внутридомовых инженерных сетей (ВИС), по заявлению РСО, если ресурсопотребляющее оборудование собственника нежилого помещения присоединено к ВИС;

— РСО в соответствии с законодательством РФ о водоснабжении, водоотведении, энергоснабжении, теплоснабжении и газоснабжении, если ресурсоснабжающее оборудование потребителя присоединено к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения до ввода в МКД.

Когда договор с РСО будет заключен

Пункт 18 ППКУ обязывает собственника нежилого помещения выполнять два действия (если исполнителем коммунальных услуг в доме не является РСО):

— единовременно (в течение пяти дней после заключения договоров с РСО) представить исполнителю их копии;

— регулярно (в порядке и в сроки, установленные ППКУ для передачи потребителями информации о показаниях индивидуальных приборов учета) представлять исполнителю данные об объемах коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период по договорам с РСО.

Платежи собственника нежилого помещения

Структура платежей собственника нежилого помещения зависит от способа управления, реализованного в доме (п. 40 ППКУ).

В доме не выбран способ управления или выбрано непосредственное управление	Дом находится в управлении УК, ТСЖ (ЖК, ЖСК, иного специализированного потребительского кооператива)
Все объемы коммунальных ресурсов, поставленные в МКД, оплачиваются собственниками помещений путем внесения в адрес РСО платы за коммунальные услуги: — предоставленные в помещении; — потребленные при содержании общего имущества (предоставленные на ОДН). Плата за коммунальные услуги, в том числе предоставленные на ОДН или потребителю в нежилом помещении, исчисляется по тарифам, установленным для категории, к которой относится соответствующий потребитель (п. 44 ППКУ)	Потребитель вносит плату РСО за коммунальные ресурсы, поставленные в нежилое помещение. В составе платы за содержание помещения, которая вносится управляющему, оплачиваются холодная и горячая вода, электроэнергия, потребленные в целях содержания общего имущества (п. 29 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491). Данный платеж исчисляется по тарифам, установленным для населения (п. 5 Письма Минстроя РФ от 30.12.2016 N 45099-АЧ/04)
Плата за отопление вносится в РСО без разделения на плату за потребление в помещении и плату за потребление в целях содержания общего имущества в МКД независимо от способа управления домом. Согласно п. 43 ППКУ объем потребленной в нежилом помещении тепловой энергии определяется в соответствии с п. 42(1) ППКУ, то есть в том же порядке, что и для потребителей в жилых помещениях

О переходном периоде

Постановление N 1498 не содержит никаких правил относительно сроков заключения договоров между собственниками помещений в МКД и РСО в письменной форме, передачи управляющими сведений о собственниках нежилых помещений в РСО. Также отсутствуют специальные указания о судьбе договоров, содержащих положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенных в письменной форме между собственником нежилого помещения и управляющим домом до 01.01.2017. Поэтому возникает вопрос: каким образом собственнику нежилого помещения вести расчеты за коммунальные услуги с 01.01.2017 до тех пор, пока письменный договор с РСО не заключен (при условии, что домом управляет УК или ТСЖ)?

С одной стороны, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (ст. 309 ГК РФ). Поэтому выглядит логичным вывод о том, что до прекращения заключенного с УК договора о предоставлении коммунальных услуг собственник нежилого помещения вносит плату такой компании.

Возьмем на себя смелость утверждать, что безальтернативное изъятие правоотношений по поводу поставки ресурсов в нежилое помещение по договору с РСО из предмета договора между УК (ТСЖ) и собственником нежилого помещения и является целью нового правового регулирования. Реализация данной цели не может зависеть от волеизъявления участников правоотношений. Если допустить обратное, можно предположить, что заключение письменных договоров между собственником и РСО может затянуться на неопределенное время или вообще не быть инициировано (к примеру, при уклонении собственника от заключения договора РСО не вправе принудить его). Именно поэтому в абз. 5 п. 6 ППКУ и сказано, что при отсутствии письменного договора РСО определяет объем ресурса, потребленного в нежилом помещении, расчетными способами, предусмотренными законодательством РФ о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении для случаев бездоговорного потребления (самовольного пользования).

Эту мысль подтверждают и другие положения новой редакции ППКУ:

— объем коммунальных ресурсов, потребленных в нежилом помещении, при несанкционированном подключении определяется РСО расчетными способами, предусмотренными законодательством РФ о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении для случаев самовольного подключения (п. 62);

— стоимость потребления коммунальных ресурсов при несанкционированном вмешательстве в работу прибора учета потребителем в нежилом помещении взыскивается ресурсоснабжающей организацией (п. 81(11)).

Иначе говоря, даже при отсутствии письменного договора с РСО (независимо от наличия договора с управляющим) у собственника нежилого помещения есть обязательство оплачивать поставленные в нежилое помещение коммунальные ресурсы в адрес РСО. Очевидно, аналогичное обязательство перед УК прекращается.

Системный анализ положений подзаконных актов, в которые были внесены изменения Постановлением N 1498, позволил прийти к выводу, что с 2017 года собственник нежилого помещения, являющегося частью МКД, обязан оплачивать коммунальные ресурсы РСО независимо от способа управления домом. Договоры о предоставлении коммунальных услуг, ранее заключенные с УК (ТСЖ), не действуют. В интересах собственников в самые сжатые сроки обратиться к РСО с заявкой на заключение договора.

В соответствии с п. 38 Правил предоставления коммунальных услуг размер платы рассчитывается по тарифам (ценам) для потребителей, установленным РСО в порядке, определенном законодательством РФ о государственном регулировании цен (тарифов). В случае установления тарифов (цен), дифференцированных по группам потребителей, размер платы за коммунальные услуги рассчитывается с применением тарифов (цен), установленных для соответствующей группы потребителей. При этом при расчете платы за коммунальную услугу, предоставленную на ОДН потребителю в нежилом помещении, используются цены (тарифы), установленные для населения (абз. 3 п.44 Правил предоставления коммунальных услуг).

Из пп. «б» п. 22 Правил заключения договоров ресурсоснабжения следует, что стоимость коммунального ресурса, необходимого для обеспечения предоставления коммунальной услуги пользователям нежилых помещений (включая подлежащий оплате этими лицами объем потребления коммунальной услуги, предоставленной на ОДН), рассчитывается исходя из тарифов для населения только в случае, если собственники нежилых помещений относятся к категории потребителей, приравненных к населению.

Принадлежность потребителя к тарифной группе «население» и приравненным к ней потребителям определяется целью использования энергоресурса — на коммунально-бытовые нужды граждан. То есть независимо от того, кто является собственником жилого или нежилого помещения (физическое или юридическое лицо), определяющим обстоятельством признается цель использования ресурсов. Известен случай, когда физическое лицо, имеющее статус адвоката и владеющее нежилым помещением в МКД, доказывало правомерность применения тарифа, установленного для населения (то, что физическое лицо не осуществляет в помещении профессиональную деятельность, было подтверждено актом осмотра помещения) (Решение Арбитражного суда Республики Тыва от 26.10.2016 по делу N А69-3510/2015, см. также Постановление АС ВСО от 12.08.2016 N Ф02-3679/2016, Ф02-2827/2016). Одновременно, если доводы собственника нежилого помещения не будут подтверждены, вероятно, законным будет применение тарифа для прочих потребителей, поскольку само по себе назначение нежилого помещения не указывает на возможность его использования для личных бытовых нужд (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.05.2014 по делу N 33-15973).

Плата за коммунальные услуги на ОДН	Плата за КР на СОИ в составе платы за содержание жилого помещения
	В редакции до 10.08.2017	В редакции после 10.08.2017
При расчете платы за коммунальную услугу, предоставленную на ОДН потребителю в нежилом помещении, используются цены (тарифы), установленные для категории потребителей, к которой относится такой потребитель (абз. 3 п. 44 Правил)	Ко всему объему ресурса, используемому в целях содержания общего имущества, применяются тарифы, установленные для населения (пп. «б» п. 22 Правил заключения договоров ресурсоснабжения)

Размер платы за коммунальную услугу по отоплению зависит от площади помещения и тарифа на тепловую энергию. Собственники жилых помещений оплачивают коммунальную услугу по отоплению по тарифам на коммунальные услуги, установленные для категории потребителей «население». Собственники нежилых помещений — субъекты предпринимательской деятельности — производят оплату за коммунальную услугу по отоплению согласно тарифу для соответствующей категории потребителей.

Таким образом, начисление платы за отопление для собственников нежилых помещений осуществляется в соответствии с положениями Правил N 354.

Позиция Минстроя России подтверждается положительной судебной практикой (постановление Президиума Кировского областного суда от 10 сентября 2014 г. по делу N 44-г-22/2014 г., апелляционное определение Верховного суда Республики Бурятия от 13 августа 2014 г. по делу N 33-2975, определение Приморского краевого суда от 1 апреля 2014 г. по делу N 33-2688/2014, определение Пермского краевого суда от 14 мая 2013 г. по делу N 33-5082-2013, апелляционное определение Магаданского областного суда от 12 ноября 2014 г. по делу N 2-3622/2014, 33-927/2014, апелляционное определение Архангельского областного суда от 8 декабря 2014 г. по делу N 33-6289/2014).

Услуга оказывается в соответствии с регламентом услуги ЛИНИЯ КОНСУЛЬТАЦИЙ. Рекомендуем заранее с ним ознакомиться.

Услуга «Линия Консультаций» включает в себя подбор, анализ и предоставление информации, а также нормативных и консультационных материалов, подготовленных с использованием СПС КонсультантПлюс, по вопросу

Ответ подготовил эксперт Линии консультаций