Инструкция по ремонту и обслуживанию систем отопления

Ремонт системы отопления — это дорогая, сложная, но необходимая процедура. Ее необходимо проводить регулярно, с определенной периодичностью, как в городской квартире, так и в частной недвижимости. Если не уделять внимание этой конструкции, со временем она начнет давать сбои, пока не придет в аварийное состояние. Падение давления и температуры являются только началом. Наиболее печальные последствия проявляются в протечках и прорывах магистрали. Это опасно для здоровья и чревато крупными материальными издержками. Объем ремонта отопительной системы определяется ее возрастом, степенью износа и имеющимися повреждениями. Исходя из проведенной диагностики, принимается решение о местном или капитальном вмешательстве.

Виды ремонтов

Специфика ремонта системы отопления в частном и многоквартирном доме отличается по многим параметрам. Прежде всего, это размеры сооружения и права собственности. Затем учитывается количество вспомогательных и контрольных приборов. Хозяин дачи или загородного особняка в любой момент может остановить систему и выполнить регламентные работы своими руками, не считаясь со сроками. Если требуется провести ремонт отопления в квартире в многоэтажке, эти действия нужно согласовывать с правлением и управляющей компанией. Более того, в большинстве случаев проводить обслуживание систем могут только специалисты.

Плановый ремонт

Плановые работы на отопительной системе проводятся в соответствии с графиком. Документ разрабатывается с учетом материала, из которого собраны коммуникации, химического состава и чистоты теплоносителя, интенсивности эксплуатации системы. В зависимости от имеющихся факторов плановый ремонт проводится с периодичностью 10-20 лет.

Промывку радиаторов лучше проводить в теплое время года, когда система не работает

Это мероприятие может включать в себя такие работы:

• мелкий ремонт электрокотлов отопления;
• реставрация чугунных батарей;
• устранение протечек;
• замена прокладок, соединительных муфт, кранов и клапанов;
• промывка труб;
• прочистка радиаторов.

Регламентные процедуры проводятся после окончания отопительного сезона, чтобы не доставлять жильцам здания дискомфорта. В холодное время система может быть остановлена только в случае массовых неисправностей или появления предпосылок возникновения аварийных ситуаций.

Плановый ремонт может проводиться силами штатных сантехников домоуправления, но проверочные и пусконаладочные работы проводят специалисты энергетической компании.

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт проводится по мере необходимости, иногда через 40-50 лет после ввода здания в эксплуатацию. Периодичность определяется степенью износа нагревательных приборов, оборудования и коммуникаций. Это мероприятие предполагает частичную или полную замену деталей контура, в некоторых случаях с изменением проектной схемы разводки.

В процессе осуществляется ремонт батарей отопления или установка современных производительных изделий.

Кроме этого может быть произведена замена таких частей системы:

• общие стояки;
• отдельные аварийные секции;
• вентили;
• контрольные датчики;
• центробежные насосы;
• расширительные баки.

Ремонт электрических котлов проводится, если наблюдается ухудшение обогрева помещений. Изделия имеют сложное устройство, поэтому для их восстановления целесообразно приглашать специалистов.

Оборудование и материалы для работы своими руками

Приняв решение отремонтировать отопление своими руками, нужно правильно и грамотно подготовиться к этому мероприятию.

Для работы потребуются такие инструменты:

• болгарка, перфоратор, паяльник для пластиковых труб, шуруповерт, сварочный аппарат;
• рулетка, угольник, уровень;
• сантехнические клещи, разводной газовый ключ, керн;
• приспособления для нарезки внутренней и внешней резьбы;
• молоток;
• трос с ершиком;
• стремянка;
• маркер.

Инструменты подбираются в зависимости от объема предполагаемых работ

Список может быть больше или меньше в зависимости от вида и объема предстоящего ремонта. Для защиты кожи, органов зрения и дыхания рекомендуется пользоваться очками, перчатками и марлевой повязкой.

Список необходимых материалов:

• хомуты для труб;
• наждачная бумага;
• холодная сварка;
• пакля;
• ФУМ лента;
• ацетон;
• ветошь.

Поскольку часть воды в системе после слива останется, нужно подготовить ведра и тазики для опорожнения радиаторов, тряпки, чтобы собирать пролившуюся жидкость с пола.

Инструкция по ремонту отопления

Без вмешательства в общую систему отопления владелец квартиры может самостоятельно выполнить ряд мероприятий по улучшению ее работы в пределах своей собственности.

Начать следует с ремонта чугунных радиаторов отопления. Эти изделия имеют большой объем, из-за чего скорость циркуляции в них слабая, а это приводит к образованию осадка. Со временем он уплотняется, откладывается в ребрах, перекрывает каналы. Быстрее поменять батареи, но это довольно дорого.

Реставрация старых чугунных радиаторов проводится в такой последовательности:

1. Если перед ними есть краны, поставить их в закрытое положение.
2. Открутить соединительную гайку. Как правило, сразу сделать это не удается. Чтобы ослабить соединение используется сильный нагрев.
3. Снять батарею с кронштейнов, слить с нее воду.
4. Провести первичную механическую очистку изнутри. После удаления твердого налета заделать отверстия заглушками и залить внутрь 10% раствор лимонной кислоты.
5. Выдержать 30-40 мин, слить жидкость, проверить результат. При необходимости процедуру повторить.
6. Снять с внешней поверхности старую краску. Для этого используется смывка, ручной пескоструйный аппарат или болгарка с металлической щеткой.
7. Если протекают межсекционные прокладки, провести их замену.
8. Покрасить радиатор акриловой термостойкой краской, дождаться ее полного высыхания.
9. Повесить батарею на место, подсоединить к трубам.

Пока радиатор стоит с кислотой и сохнет после окрашивания, можно заняться обвязкой. Горизонтальные пролеты часто засоряются грязью и известковым налетом. Избавиться от отложений несложно. Для этого нужно взять трос с ершиком, вставить в трубу и начать им двигать, пока не будет достигнуто отверстие в стояке. Чтобы добиться лучшего эффекта и ускорить чистку, на ершик добавляется бытовое моющее средство с абразивом. Достигнутый результат проверяется визуально с использованием для подсветки фонарика.

Довольно часто из-за коррозии или некачественной сварки возникают протечки в трубах и корпусах радиаторов. Эти явления нельзя оставлять без внимания, так как отверстия будут постоянно увеличиваться.

В подобных случаях действовать нужно следующим образом:

1. Перекрыть воду, осушить проблемный участок. Иногда приходится его временно демонтировать.
2. Снять краску вокруг отверстия до металла. Расширить щель с помощью тонкого сверла. Проверить, чтобы не осталось ржавчины. Обезжирить материал с помощью ацетона.
3. Заделать дырку. Для этого можно использовать мастику или заклепку с силиконовой шайбой. При наличии сварки лучше сделать металлическую заплатку.

Если под руками нет ни герметика, ни заклепки, отверстие закрывается хомутом, под который подкладывается плотная резина. Такой способ неэстетичный, но до конца отопительного сезона хомут свое дело сделает. После слития воды из системы нужно провести качественный ремонт.

Улучшение обогрева помещения

Довольно часто владельцам недвижимости приходится сталкиваться недостаточным уровнем обогрева помещений в сильные морозы.

Повысить эффективность системы отопления можно путем установки таких изделий:

1. Центробежный насос. Устанавливать его нужно на выходе путем врезки в подачу.
2. Медные трубы, имеющие лучшую теплоотдачу.
3. Электрический или водяной теплый пол.

В некоторых случаях следует поменять схему обвязки, воспользовавшись двухтрубным вариантом.

Этапы ремонта систем отопления

Приступая к ремонту системы отопления, нужно иметь четкий, продуманный и технически обоснованный план.

Само мероприятие состоит из таких этапов:

1. Перекрытие подачи и слитие воды из системы.
2. Проверка состояния контура путем внешнего осмотра приборов, коммуникаций и стыков.
3. Демонтаж радиаторов и устаревших труб.
4. Ремонт электрокотла.
5. Проведение расчетов и закупка новых материалов.
6. Нанесение разметки.
7. Установка новых батарей.
8. Монтаж новой обвязки, подключение и замыкание контура.

В заключение проверяется работоспособность системы. Делается это самостоятельно или с привлечением специалистов.

Гидравлические испытания

Гидравлические испытания системы отопления (опрессовка) представляют собой плановые и контрольные мероприятия, предназначенные для проверки надежности теплообменного оборудования. Данное действие проводится с целью обнаружения потенциально опасных в плане протечек узлов, оборудования и участков коммуникаций. Гидравлические испытания должны выполняться перед началом отопительного сезона, после окончания планового или капитального ремонта системы.

В процессе проверки в трубы закачивается вода, стравливается воздух. Затем с помощью насоса с манометром в контуре создается давление 2-6 атм, что выше номинального. Признаками неисправности являются течи и капли воды на стыках. После устранения дефектов тест повторяется. Обязательным условием является использование горячей воды, температура которой соответствует или выше расчетной. Термическая проверка показывает истинную готовность контура к эксплуатации.

Разновидности и стоимость капитального и других видов ремонта систем отопления в многоквартирном доме

Несмотря на то, что любой ремонт отопления в многоквартирном доме (далее МКД) преследуют одну и ту же цель, достижение конечного результата напрямую зависит от износа и срока эксплуатации элементов отопительной системы. Эти факторы и влияют на перечень работ и способ устранения неисправностей.

Производство работ для обеспечения теплоснабжения в многоквартирных домах

Основные нормативные акты, на которые следует опираться при решении вопросов, связанных с восстановлением отопительной системы:

1. Постановление Госстроя РФ N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее ПГ РФ № 170) определяет виды ремонтных работ, правила и нормы их проведения, перечень работ и кто их проводит.
2. Постановление Правительства РФ № 491 (далее ПП РФ № 491) даёт определение «общего имущества» МКД. Детализирует элементы, подлежащие ремонту в зависимости от степени износа. Регламентирует организационные вопросы.
3. Жилищный кодекс (далее ЖК РФ) — поясняет источники финансирования ремонтов и особенности договорных отношений.

В соответствии с п.1.8 ПГ РФ N 170 для поддержания в надлежащем состоянии инженерных систем могут проводиться следующие виды ремонта:

Определимся, в чём их различие, и какие условия создают предпосылки для каждого вида ремонта.

Капитальные работы

Капитальный ремонт — это комплекс мероприятий, направленный на устранение поломок изношенных конструктивных элементов теплоснабжения МКД, относящихся к общему имуществу. При этом выполняются работы по их замене либо восстановлению с целью приведения к действующим эксплуатационным нормам (ст.2 ФЗ № 185-ФЗ).

Предпосылки для проведения капитального ремонта отопительной системы:

• выработка установленного нормативами ресурса эксплуатации (срок службы стальных коммуникаций теплоснабжения — 25 лет);
• возникновение ситуации, когда отдельные элементы обогрева помещений, находящиеся в общей собственности, нарушают установленные предельно допустимые характеристики надёжности и создают угрозу безопасности (п.21 ПП РФ № 491).

Что входит в работы по восстановлению теплоснабжения при капитальном ремонте (п.7.2 СТО НОСТРОЙ 2.33.120-2013):

1. Полная либо частичная замена внутридомовых магистралей подачи тепла, включая стояки, ответвления от стояков в квартиру (узнать больше о том, кто должен производить замену стояков отопления в квартире и как сделать это бесплатно, можно здесь).
2. Замена регулировочно-запорной арматуры, в том числе на ответвлениях стояков к отопительным устройствам в квартирах.
3. Замена радиаторов в местах общего пользования — подъездах, подвалах.
4. Выборочная замена радиаторов отопления в квартирах жильцов — в случае отсутствия отключающих устройств (кто должен ремонтировать и менять батареи отопления в квартирах?).

Последний пункт приведённого перечня является наиболее спорным. Дело в том, что отопительные радиаторы в соответствии с п.6 ПП РФ № 491 отнесены к разряду общего имущества, то есть такового, которое обслуживает более одного помещения (ст.36 ЖК РФ). Это означает, что жильцы при проведении ремонта теоретически могут претендовать на их бесплатную замену.

На практике собственник квартиры при восстановительных работах может попытаться бесплатно заменить свой прибор отопления только в случае, если на квартирном стояке отсутствуют отключающие устройства, что позволит признать радиатор частью общедомовой отопительной системы.

Вопросы организации и проведения капитального ремонта системы теплоснабжения в МКД возложены на управляющую компанию. Исполнение работ может проводиться как силами подрядной организации, так и с помощью собственного персонала компании с заключением договора. Последнее более выгодно для жильцов, так как даёт больше гарантий при возможных претензиях к качеству.

Текущая замена элементов

Проводится в плановом порядке с целью предотвращения износа конструктивных элементов, относящихся к общему имуществу (п.18 ПП РФ № 491).

Периодичность проведения текущего ремонта для системы теплоснабжения законом не установлена. Ремонт проводится 1 раз в несколько лет при выявлении недостатков, установленных в ходе плановых или сезонных осмотров и требующих устранения.

Периодичность осмотров центрального отопления:

• плановые — 1 раз в год (прил.1 ПГ РФ N 170);
• сезонные — 2 раза в год: весной и осенью (п.13.1 ПП РФ № 491).

Правовая реализация этого вида ремонта возможна двумя путями:

1. Решение о ремонте принимается общим собранием жильцов на основании акта осмотра в случае, если жильцы МКД желают самостоятельно организовать работы (п.14, п.18 ПП РФ № 491). Подрядчика работ выбирает коллектив собственников дома.
2. Работы по восстановлению отопления производятся автоматически, без участия жильцов. Исполнителем выступает та обслуживающая организация, которой делегированы обязанности по контролю за теплосетью в доме.

Перечень работ при текущем ремонте включает в себя следующие мероприятия по восстановлению и замене отдельных элементов центрального отопления (п.11 прил.7 ПГ РФ № 170 и п.11 прил.2 МДК 2-04.2004):

• Восстановление или замена отдельных участков стояков, трубопроводов, запорно-регулировочных механизмов.
• Гидравлическое испытание системы теплоснабжения.
• Восстановление целостности тепловой изоляции.
• Замена отдельных насосов или электромоторов.
• Замена отдельных секций отопительных приборов.
• Частичная замена секций чугунных котлов, арматуры, дымовых труб в котельной (при наличии).

Обязанности по проведению текущих ремонтов отопления «по умолчанию» возлагаются на управляющую организацию, с которой собственники МКД заключили соответствующий договор (п.16 ПП РФ № 491).

Устранение аварий

Аварийные работы системы теплоснабжения МКД проводятся с целью срочного восстановления функциональности отопительной системы в случае аварии. В соответствии с п.3 прил.1 МДК 2-04.2004 аварийное обслуживание центрального отопления включает в себя следующие мероприятия:

1. ликвидацию течи в трубах, стояках, радиаторах отопления путём уплотнения соединений;
2. ремонт или замену аварийной запорной арматуры;
3. ремонт аварийных участков трубопровода путём ремонта либо замены сгонов;
4. замена аварийных участков трубопровода протяжённостью до 2 м;
5. сварочные работы в объёме, необходимом для устранения неисправности.

Аварийные неисправности трубопроводов и соединений в системах теплоснабжения должны устраняться незамедлительно (прил.2 ПГ РФ № 170).

Аварийные работы отопления входят в плату за содержание жилья (Прил.1 МДК 2-04.2004).

Кто выполняет аварийные работы:

• в рабочее время устранением неисправностей должны заниматься сантехники управляющих компаний или ЖЭКов, обслуживающие МКД;
• в нерабочее время, выходные и праздничные дни — аварийно-ремонтные службы организаций, занимающихся обслуживанием жилого фонда (п.7.7 ПГ РФ № 170).

Стоимость замены в рамках капремонта

Законодательством РФ бремя оплаты за капитальный ремонт МКД (включая замену отопления) возложено на собственников квартир.

Входит ли это в состав платежей за капремонт?

С 2014 года жильцы должны ежемесячно перечислять средства в специальный фонд, с которого впоследствии и оплачиваются капитальный ремонт (ст.169 ЖК РФ). Сумма взносов для каждого собственника рассчитывается индивидуально путём умножения установленного в регионе тарифа на общую площадь квартиры (как формируется плата за отопление?). Отдельной платы за капитальный ремонт отопления законом не предусмотрено.

И текущий и капитальный ремонты отопления схожи тем, что проводятся в плановом порядке, а отличаются — масштабом и целями. Восстановительным работам подлежат элементы центрального отопления, находящиеся в общей собственности жильцов МКД. Конечная цель ремонта — безопасная эксплуатация системы теплоснабжения.