Компенсация коммунальных расходов: руководство для арендодателя

В условиях, когда организация сдает в аренду часть своих площадей, она же (вместо арендатора) производит расчеты с поставщиками коммунальных и других услуг, необходимых для обеспечения деятельности учреждения. Как правило, порядок возмещения арендаторами части ком­мунальных платежей оговаривают отдельно. О том, как арендода­телю правильно оформить, учесть суммы возмещения коммуналь­ных платежей и какие налоги заплатить, читайте далее.

Компенсацию арендатором комму­нальных платежей, платы за услуги свя­зи можно оформить одним из следующи­х способов:

1. Установить в договоре аренды арендную плату, состоящую из фикси­рованной и переменной частей, что со­ответствует положениям ст. 614 ГК РФ. Переменная часть арендной платы мо­жет включать платежи, величина кото­рых основывается на расходах, поне­сенных арендодателем в связи с имуще­ством, сданным в аренду. В такой фор­ме стороны договора согласовывают компенсацию арендатором, например, налога на имущество, земельного, транспортного налогов, коммунальных платежей по арендованному имуще­ству. Условия договора аренды могут включать компенсацию таких услуг, как горячее и холодное водоснабжение, отопление, энергоснабжение, плату за телефон и за пользование Интернетом.

2. Предусмотреть компенсацию в от­дельном договоре сверх фиксирован­ной суммы арендной платы, установ­ленной договором аренды.

Важно запомнить

Коммунальные платежи могут входить в фиксированную сумму арендной платы. В этом случае арендодатель производит предварительные расчеты среднемесячной стоимости расходов на коммунальные услуги, на которую следует увеличить ежемесячные арендные платежи. Порядок отражения операций в бухгалтерском учете идентичен порядку учета арендной платы у арендодателя.

Арендодатель определяет порядок расчета коммунальных платежей, под­лежащих оплате арендатором. Расчет может осуществляться:

·на основании показаний отдельно установленных счетчиков;

·пропорционально занимаемым арендатором площадям;

·пропорционально мощности при­боров, установленных на арендо­ванных площадях.

Арендодатель перечисляет постав­щикам услуг плату за коммунальные услуги, арендатор, в свою очередь, воз­мещает арендодателю расходы после предоставления документов, подтверж­дающих действительную стоимость коммунальных услуг и их фактическую оплату.

Порядок отражения в бухгалтерском учете арендодателя хозяйственных операций по возмеще­нию платы за коммуналь­ные услуги и услуги связи приведен в журнале.

Операции по передаче электро­энергии, воды, газа арендодателем арендатору не относятся к операциям по реализации услуг для целей нало­гообложения НДС, поскольку арен­додатель сам не оказывает (не произ­водит) услуги.

На основании п. 1 ст. 539 ГК РФ абонентом энергоснабжающей органи­зации является арендодатель, с кото­рым заключен договор энергоснабже­ния. Аналогичный вывод содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 08.12.1998 № 5905/98, где сказано, что абонентом является лицо, на ба­лансе которого числится объект, по­требляющий энергию. Кроме того, со­гласно постановлению Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 № 7349/99 арен­додатель не может являться энерго-снабжающей организацией для аренда­тора, поскольку сам в качестве абонен­та получает электроэнергию для снаб­жения здания у этой организации.

Важно запомнить

Поскольку правила договора энергоснаб­жения применяются к отношениям, связан­ным со снабжением через присоединенную сеть газом, тепловой энергией, водой и другими товарами, если иное не установле­но законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства (ст. 548 ГК РФ), то и в этих случаях арендода­тель не является снабжающей организацией. Поэтому операции по поставке (отпуску) любых коммунальных услуг, совершаемые в рамках договора аренды, не являются операциями по реализации товаров (работ, услуг) и, как следствие, объектом налогооб­ложения НДС.

Таким образом, арендодатель факти­чески осуществляет функции по сбору коммунальных платежей от арендатора и перечислению их организациям, ока­зывающим коммунальные услуги, т. е. является посредником. Речь идет не о перепродаже коммунальных услуг арендаторам, а о компенсации затрат арендодателя по их оплате.

Следовательно, арендодатель не дол­жен выставлять арендатору счета-фак­туры на суммы потребляемых им ком­мунальных услуг. Арендатор компенси­рует стоимость потребленных услуг с учетом НДС. При получении счетов-фактур от поставщиков коммунальных услуг арендодатель может принять к вы­чету только ту сумму НДС, которая бу­дет приходиться на услуги, потреблен­ные непосредственно арендодателем для облагаемой НДС деятельности. Аналогичные разъяснения даны в пись­ме Минфина России от 03.03.2006 № 03-04-15/52.

Порядок налогообложения налогом на прибыль сумм компенсации комму­нальных платежей, поступивших арен­додателю от арендатора, является неод­нозначным.

По мнению Минфина России, такие суммы должны учитываться в составе внереализационных доходов в соответ­ствии с положениями ст. 250 НК РФ (письма Минфина России от 24.03.2009

№ 03-03-05/47, от 27.12.2007 № 03-03­06/4/158). Расходы учреждения по опла­те коммунальных услуг при соблюдении условий, предусмотренных ст. 252 НК РФ, также учитываются в целях на­логообложения прибыли.

Анализ арбитражной практики по­зволяет сделать вывод о том, что пози­ция Минфина России не является бес­спорной (см. постановление ФАС Во­сточно-Сибирского округа от 21.03.2007 № А74-3165/06-Ф02-1481/07).

ВАС РФ в своем Определении от 29.01.2008 № 18186/07 также указал, что суммы возмещения по оплате ком­мунальных платежей, полученные от арендатора, не являются доходом арен­додателя. В данном случае компенсиру­ются расходы по содержанию и исполь­зованию сданного в аренду помещения, а затраты на оплату коммунальных услуг, связанные с эксплуатацией сданного в аренду помещения, не являются расхо­дами собственника — они не приводят к уменьшению его экономических вы­год, т. к. компенсируются арендатором.

По мнению автора, полученная от арендатора компенсация расходов по оплате коммунальных услуг не приво­дит к увеличению доходов арендодате­ля, соответственно, не учитывается при исчислении налога на прибыль ввиду отсутствия объекта налогообложения (ст. 247 НК РФ). В таком случае и опла­та коммунальных услуг, перечисленная учреждением с лицевого счета снабжающим организациям, не учитывается для целей исчисления налога на при­быль, т. к. фактически является расхо­дами арендатора.

Однако если учреждение примет ре­шение не включать в состав внереали­зационных доходов суммы компенса­ции коммунальных платежей, получен­ные от арендаторов, нельзя полностью исключить возможность возникнове­ния споров с налоговым органом.

Компенсация коммунальных расходов арендатором: документооборот и правила исчисления НДС

Автор: О. Е. Черевадская , директор по аудиту
ЗАО «Финансовый Контроль и Аудит», доктор экономики

Опубликовано в журнале «Российский налоговый курьер» № 10 за 2011 год

Обычно договоры с поставщиками коммунальных услуг заключает собственник помещения. Если помещения сдаются в аренду, арендаторы компенсируют стоимость потребленной ими «коммуналки» арендодателю. Рассмотрим, в каких случаях арендатор вправе принять к вычету «входной» НДС, включаемый в стоимость коммунальных услуг 1 .

В статье не рассматривается порядок выставления счетов-фактур и исчисления НДС в ситуации, когда арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения.

По общему правилу собственник имущества несет бремя по его содержанию (ст. 210 ГК РФ). Но при передаче имущества в аренду поддержание его в исправном состоянии и осуществление соответствующих расходов возлагается на арендатора (ст. 616 ГК РФ). К расходам на содержание имущества вполне можно отнести и коммунальные платежи (за электроэнергию, водоснабжение, водоотведение, теплоэнергию) и стоимость других аналогичных услуг (телефония, Интернет, уборка помещений, охрана и т. д.).

Необходимо, чтобы обязанность арендатора возмещать коммунальные и аналогичные компенсируемые услуги была оформлена документально. Это можно сделать несколькими способами:

• включить стоимость коммунальных услуг в состав арендной платы;
• в рамках договора аренды или отдельного договора предусмотреть возмещение коммунальных услуг (без включения в стоимость арендной платы);
• заключить посреднический договор на приобретение арендодателем коммунальных услуг для арендатора.

Рассмотрим каждый из этих способов подробнее.

Стоимость коммунальных услуг включена в арендную плату

При таком способе арендная плата в договоре аренды указана уже с учетом коммунальных платежей. Причем возможны два варианта расчета стоимости аренды.

Первый вариант: ежемесячная сумма арендных платежей является фиксированной (не меняется в течение срока действия договора аренды). Данный вариант наиболее простой, но у него есть определенные недостатки. Ведь в этом случае не учитывается изменение количества израсходованной энергии. Вместе с тем потребление энергоресурсов зависит от сезонности и загрузки оборудования. Например, в холодный период возрастает использование теплоносителей. При укороченном световом дне увеличивается стоимость потребленной электроэнергии. Кроме того, при фиксированных суммах не учитывается загрузка оборудования. Поэтому при данном варианте трудно заранее установить величину «коммуналки» на таком уровне, чтобы она устроила обе стороны договора аренды: для арендатора не была запредельно велика, а арендодателя не вводила в убытки. По этой же причине у налоговых органов могут возникнуть претензии в экономической оправданности подобного расчета стоимости арендной платы.

Значит, предпочтительнее второй вариант, когда арендная плата за помещения состоит из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть является фиксированной и представляет собой плату за пользование арендуемыми площадями. Переменная часть складывается из стоимости электроэнергии, водоснабжения, иных коммунальных и аналогичных услуг, фактически потребленных арендатором, и рассчитывается исходя из тарифов снабжающих организаций. Тогда в договоре аренды необходимо прописать порядок расчета переменной составляющей арендной платы:

• либо по данным показателей приборов учета (если это возможно);
• либо расчетным путем (например, пропорционально арендуемой площади).

По окончании каждого месяца арендодатель составляет расчет потребленных арендатором ресурсов, на основании которого оформляется акт сдачи-приемки услуг. Форму данного расчета можно предусмотреть в договоре в качестве приложения. Обратите внимание: по мнению Федеральной налоговой службы, изложенному в пункте 1 письма от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ (далее — письмо ФНС России № ШС-22-3/86@), акт сдачи-приемки услуг по аренде является первичным документом, который подтверждает потребление услуги и является основанием для выставления счета-фактуры. Поэтому рекомендуем составлять акты по аренде, в противном случае у арендатора возникнут налоговые риски применения вычета «входного» НДС. В договоре аренды может быть предусмотрена обязанность арендодателя прикладывать к расчету и акту сдачи-приемки услуг копии счетов снабжающих организаций.

На всю сумму арендной платы арендодатель выставляет арендатору счет-фактуру (п. 3 ст. 168 НК РФ). При этом выделять отдельной строкой суммы коммунальных платежей, являющихся переменной частью арендной платы, в счете-фактуре необязательно (письма Минфина России от 19.09.2006 № 03-06-01-04/175 и ФНС России № ШС-22-3/86@).

Порядок исчисления НДС

О том, как исчислять НДС, если договором предусмотрена постоянная и переменная (дополнительная) составляющие арендной платы, говорится в пункте 1 письма ФНС России № ШС-22-3/86@.

Арендодатель выставляет арендатору счет-фактуру не позднее пяти календарных дней, считая со дня оказания услуги. Причем днем оказания услуги является последний день месяца. Обратите внимание: налоговую базу по НДС арендодатель определяет исходя из суммы арендной платы, состоящей из основной и дополнительной частей. Следовательно, он вправе применить налоговые вычеты «входного» НДС, которые ему предъявили снабжающие организации при приобретении коммунальных услуг, включенных в арендную плату в качестве ее переменной части.

Арендатор на основании акта сдачи-приемки услуг и правильно оформленного счета-фактуры арендодателя может принять к вычету «входной» НДС, относящийся как к переменной, так и к постоянной частям арендной платы. Напомним, что общие правила применения налоговых вычетов прописаны в пункте 2 статьи 171 и пункте 1 статьи 172 НК РФ. Такое оформление коммунальных платежей — самое безопасное с точки зрения налоговых рисков.

Пример 1

ООО «Сфера» предоставляет в аренду часть принадлежащего ему помещения арендатору ООО «Пирамида». Оставшаяся часть помещения используется самим собственником. Согласно условиям договора аренды величина арендных платежей определена следующим образом:

• постоянная часть — стоимость услуг по предоставлению имущества в аренду составляет 11 800 руб. в месяц (в том числе НДС 1800 руб.);
• переменная часть — стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг.

В договоре предусмотрено, что переменная часть арендной платы определяется расчетным путем. Расчет производится исходя из тарифов поставщиков коммунальных услуг.

Согласно счетам снабжающих организаций общие расходы на коммунальные услуги по помещению за май 2011 года составили 5900 руб. (в том числе НДС 900 руб.). Бухгалтер ООО «Сфера» рассчитал долю потребленных арендатором коммунальных услуг — переменная часть арендной платы за май 2011 года равна 3540 руб. (в том числе НДС 540 руб.). На основании расчета арендатору выставлены акт сдачи-приемки услуг и счет-фактура, датированные 31 мая 2011 года, в сумме 15 340 руб. (11 800 руб. + 3540 руб.), включая НДС 2340 руб. (1800 руб. + 540 руб.). В перечисленных документах указано: «Услуги по предоставлению имущества в аренду в мае 2011 года», к ним прилагается расчет распределения коммунальных услуг и копии документов снабжающих организаций. Стоимость переменной части арендной платы отдельной строкой в счете-фактуре не выделена.

Арендодатель в мае 2011 года исчислил НДС от реализации услуг в размере 2340 руб., принял к вычету НДС в сумме 900 руб. (на основании надлежаще оформленных счетов-фактур, полученных от поставщиков коммунальных услуг). В налоговом учете арендодателя в этом же месяце сумма арендной платы без НДС, составляющая 13 000 руб. (15 340 руб. – 2340 руб.), включена в доходы, а в расходах учтены затраты на коммунальные услуги в размере 5000 руб. (5900 руб. – 900 руб.).

Арендатор в мае 2011 года принял к вычету «входной» НДС по коммунальным услугам в сумме 2340 руб., в налоговом учете включил в расходы 13 000 руб. (подп. 5 п. 1 ст. 254, подп. 10 и подп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Возмещение коммунальных расходов не включено в арендную плату

Достаточно распространена ситуация, когда коммунальные услуги не включаются в арендную плату, то есть когда арендная плата является постоянной величиной, а расходы на коммунальные услуги компенсируются арендатором отдельно. Причем компенсация может производиться как на основании отдельного положения в договоре аренды, так и согласно самостоятельному договору. Ежемесячно сумму возмещения коммунальных расходов арендодатель может отражать в специальном акте (либо в акте на предоставление услуг по аренде), выставляемом арендатору в соответствии со счетами снабжающих организаций. Порядок оформления документов необходимо указать в договоре.

Разберемся, каким образом исчисляется НДС сторонами при таком способе компенсации коммунальных услуг.

Разъяснения ФНС России — возможны два варианта исчисления налоговой базы по НДС

В соответствии с пунктом 2 письма ФНС России № ШС-22-3/86@ арендодатель не учитывает при определении налоговой базы по НДС компенсацию затрат по содержанию сданных в аренду помещений. Но только при условии, что такая компенсация не включена в арендную плату и взимается с арендатора без НДС. Иногда пункт 2 данного письма трактуется как полный запрет арендодателю выделять НДС с суммы компенсации затрат на коммунальные услуги сверх арендной платы, как отсутствие возможности выставить счет-фактуру на сумму компенсации, а арендатору — принимать этот НДС к вычету. Вместе с тем из рассматриваемого письма такой вывод не следует. Ведь в пункте 2 указывается лишь на то, что компенсацию расходов на коммунальные услуги (сверх арендной платы) арендодатель не включает в налоговую базу по НДС, только если в сумме этой компенсации НДС не выделен согласно условиям договора и акта на коммунальные услуги (составленного арендодателем на основании счетов-фактур снабжающих организаций). И тогда он не сможет выписать арендатору счет-фактуру с выделенным НДС, а значит, права на налоговые вычеты у арендатора не появится.

Итак, согласно письму ФНС России № ШС-22-3/86@ арендодателю предоставлено право выбора в ситуации, когда возмещение коммунальных платежей производится сверх арендной платы:

• не выделять НДС с суммы компенсации коммунальных услуг и не включать ее в налоговую базу по НДС;
• выделять НДС с суммы компенсации и соответственно учитывать ее при исчислении налоговой базы по НДС.

Компенсация не включается в налоговую базу арендодателя по НДС. В договоре и акте, в соответствии с которыми перевыставляются коммунальные платежи, необходимо указать полную сумму компенсации с уточнением, что она взимается без НДС. Счета-фактуры, полученные от поставщиков коммунальных услуг, арендодатель отражает в книге покупок только в части, потребленной им самим. «Входной» НДС, относящийся к ресурсам, израсходованным арендатором, в книге покупок арендодателя не отражается и к вычету им не принимается 2 .

Поскольку сумму компенсации в акте по коммунальным расходам арендодатель указывает без выделения НДС и не выставляет счет-фактуру, у арендатора нет права на вычет НДС с суммы возмещения коммунальных услуг. Вправе ли арендатор уменьшить налогооблагаемую прибыль на всю сумму компенсации, ведь в нее включены суммы «входного» НДС, предъявленные поставщиками коммунальных услуг арендодателю?

В письме от 27.12.2007 № 03-03-06/1/895 Минфин России отметил, что указанный НДС арендатор не может включить в расходы налогового учета. Даже несмотря на то, что арендодатель не выделил НДС в сумме компенсации. Указанная позиция является спорной, но тем не менее у арендатора возникнут налоговые риски при включении указанных сумм НДС в расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль.

Пример 2

ООО «Сфинкс» арендует часть здания у ООО «Фараон». Сумма арендной платы составляет 23 600 руб. ежемесячно (в том числе НДС 3600 руб.). В договоре аренды прописано, что ООО «Сфинкс» обязано ежемесячно компенсировать арендодателю расходы на коммунальные платежи, сумма возмещения взимается без выделения налога на добавленную стоимость. Кроме того, закреплена обязанность арендодателя перевыставлять арендатору счета, полученные от снабжающих организаций, пропорционально потребленным им коммунальным услугам. Сумму подлежащих компенсации расходов арендодатель указывает в акте без НДС, счета-фактуры также не выставляет.

В мае 2011 года общая стоимость коммунальных услуг по зданию составила 8260 руб. (включая НДС 1260 руб.), из них услуги на сумму 3540 руб. потреблены арендодателем, а на сумму 4720 руб. — арендатором. По итогам мая 2011 года ООО «Фараон» передало арендатору следующие документы:

• акт сдачи-приемки услуг, в котором отражены две позиции: «Услуги по предоставлению имущества в аренду в мае 2011 года — 23 600 руб., в том числе НДС 3600 руб.» и «Компенсация потребленных коммунальных услуг за май 2011 года — 4720 руб., НДС не облагается», к акту прилагаются расчет распределения коммунальных платежей и копии документов снабжающих организаций;
• счет-фактуру на услуги по предоставлению имущества в аренду в мае 2011 года на общую сумму 23 600 руб. (с выделением НДС 3600 руб.).

Арендодатель в мае 2011 года исчислил НДС с реализации услуг в размере 3600 руб., принял к вычету «входной» НДС по услугам снабжающих организаций в размере 540 руб. (3540 руб. ÷ 118 × 18). В налоговом учете в доходах он отразил арендную плату без НДС — 20 000 руб., компенсацию коммунальных платежей 3 — 4720 руб., в расходах — затраты на коммунальные платежи в размере 7720 руб. (8260 руб. – 1260 руб. + 4720 руб. ÷ 118 × 18).

Арендатор в мае 2011 года принял к вычету сумму «входного» НДС по арендным платежам в размере 3600 руб., а в налоговом учете включил в расходы стоимость аренды — 20 000 руб., компенсацию коммунальных платежей — 4000 руб. (4720 руб. – 720 руб.). «Входной» НДС по коммунальным платежам, следуя рекомендациям Минфина России, при исчислении налога на прибыль он не учитывал.

Рассмотренный способ не выгоден арендатору, поскольку он теряет право на вычет «входного» НДС по коммунальным услугам, а при включении такого НДС в расходы возникают дополнительные налоговые риски.

Компенсация включается арендодателем в налоговую базу по НДС. В этом случае при исчислении НДС и выставлении документов следует руководствоваться пунктом 1 письма ФНС России № ШС-22-3/86@. В договоре и акте сумму компенсации нужно указать с выделением НДС. Тогда арендодатель сможет выставить арендатору счет-фактуру 4 на коммунальные услуги, а арендатор — применить налоговые вычеты.

Пример 3

Воспользуемся условием примера 2. Предположим, компенсация коммунальных платежей взимается с арендатора с выделением НДС. Причем это прямо прописано в договоре, также арендодатель выставляет соответствующий счет-фактуру с выделением НДС.

По итогам мая 2011 года ООО «Фараон» передало арендатору следующие документы:

• акт сдачи-приемки услуг, в котором отражены две позиции: «Услуги по предоставлению имущества в аренду в мае 2011 года — 23 600 руб. (включая НДС 3600 руб.)» и «Компенсация потребленных коммунальных услуг за май 2011 года — 4720 руб. (включая НДС 720 руб.)». К акту прилагается расчет распределения коммунальных платежей и копии документов снабжающих организаций;
• счета-фактуры на услуги по предоставлению имущества в аренду в мае 2011 года на общую сумму 23 600 руб. (с выделением НДС 3600 руб.) и на возмещение коммунальных платежей в сумме 4720 руб. (с выделением НДС 720 руб.).

Арендодатель в мае 2011 года исчислил НДС с реализации услуг в размере 4320 руб. (3600 руб. + 720 руб.), принял к вычету «входной» НДС по услугам снабжающих организаций в размере 1260 руб. В налоговом учете в доходах он отразил арендную плату без НДС — 20 000 руб. и компенсацию коммунальных платежей без НДС — 4000 руб. (4720 руб. – 720 руб.), в расходах — затраты на коммунальные платежи в размере 7000 руб. (8260 руб. – 1260 руб.).

Арендатор в мае 2011 года принял к вычету суммы «входного» НДС, предъявленного по арендным платежам — 3600 руб. и по возмещению коммунальных услуг — 720 руб. А в налоговом учете включил в расходы стоимость аренды — 20 000 руб. и сумму компенсации коммунальных платежей — 4000 руб.

Позиция арбитражных судов

Правомерность применения арендатором вычета «входного» НДС по коммунальным услугам, даже если сумма компенсации не включена в арендную плату, подтверждают и арбитражные суды.

Положительная арбитражная практика сложилась после выхода постановлений ВАС РФ от 25.02.2009 № 12664/08 и от 10.03.2009 № 6219/08. Кстати, данными судебными решениями руководствовалась и ФНС России в пункте 1 письма № ШС-22-3/86@.

В ситуации, разбиравшейся в первом судебном решении, возмещение коммунальных услуг было предусмотрено договором аренды помимо арендной платы, во второй ситуации между арендатором и арендодателем был подписан отдельный договор, в котором предусматривалась оплата потребленной энергии (а также вознаграждение за аренду предоставленных электрических сетей, приборов и установок).

Арендодатели перевыставляли арендатору счета-фактуры, предъявленные снабжающими организациями, в которых суммы НДС были выделены отдельной строкой. Рассчитывались с поставщиками коммунальных услуг арендодатели. На основании данных счетов-фактур арендаторы принимали к вычету «входной» НДС по коммунальным услугам.

Налоговики признали неправомерными налоговые вычеты арендаторов в части «входного» НДС, относящегося к коммунальным платежам, так как арендодатели не вправе были выставлять счета-фактуры на коммунальные услуги. По мнению инспекторов, поскольку имеет место возмещение услуг (а не реализация), данные расходы не имеют отношения к арендным платежам и не облагаются НДС. К тому же арендодатели не являлись снабжающими организациями и не они фактически поставляли ресурсы арендаторам.

Высший арбитражный суд РФ в обоих рассматриваемых постановлениях принял сторону налогоплательщиков. По мнению суда, коммунальные услуги неразрывно связаны с предоставлением услуг по аренде (которые по общему правилу признаются облагаемыми налогом на добавленную стоимость операциями) и по сути возмещение коммунальных платежей является переменной частью арендной платы. Поэтому арендаторы имели полное право заявить к вычету сумму «входного» НДС по коммунальным платежам, которые по условиям договора не включены в арендную плату.

После выхода указанных постановлений суды в регионах придерживаются позиции ВАС РФ. Примеры судебных решений в пользу вычетов у арендатора сумм налога на добавленную стоимость по коммунальным расходам, возмещаемым помимо арендной платы, — постановления ФАС Волго-Вятского округа от 23.11.2009 № А17-7511/2008 5, ФАС Западно-Сибирского округа от 28.04.2010 № А45-8185/2009, ФАС Московского округа от 12.10.2010 № КА-А40/11806-10, от 16.12.2009 № КА-А40/14059-09, ФАС Северо-Западного округа от 24.08.2010 № А56-44025/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 27.04.2010
№ А32-24396/2007-12/363-2009-58/218, от 20.11.2009 № А53-6624/2008, ФАС Центрального округа от 03.09.2009 № А09-12322/2008 и др.

Оплата коммунальных услуг на основании посреднического договора с арендодателем

Существует третий способ оформления компенсации коммунальных платежей. Он рассмотрен в абзаце 2 пункта 3 письма ФНС России № ШС-22-3/86@. Так, арендодатель и арендатор вправе заключить посреднический договор (договор комиссии или агентский договор), в соответствии с которым арендодатель выступает посредником по приобретению коммунальных и иных аналогичных услуг арендатором. По таким договорам арендодатель представляет интересы арендатора в отношениях со снабжающими организациями. Впоследствии арендодатель как посредник перевыставляет счета, полученные от поставщиков коммунальных услуг, арендатору с выделением в них сумм НДС.

В пункте 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85 указано, что сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента. Как правило, договоры со снабжающими организациями заключаются арендодателем до оформления посреднических договоров с арендаторами. Возникают ли при этом какие-либо налоговые риски в связи с приведенным выше мнением ВАС РФ? В аналогичной ситуации, разбиравшейся в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 26.10.2009 № А03-10350/2007, налоговый орган отказал арендатору в вычетах «входного» НДС по коммунальным услугам. По мнению налоговиков, договор электроснабжения между арендодателем и снабжающей организацией не может считаться заключенным во исполнение агентского договора между арендодателем и арендатором. Суд отклонил этот довод инспекции, так как договор со снабжающей организацией в спорный период являлся действующим (пролонгированным), договоры аренды и агентские договоры в установленном порядке не признаны недействительными, электроэнергия поставлялась налогоплательщику, была им оприходована и оплачена. Решение было вынесено в пользу налогоплательщика.

Вне зависимости от вида посреднического договора арендатор должен выплатить вознаграждение посреднику за его услуги в порядке, установленном в договоре (ст. 991 и 1006 ГК РФ). А арендодатель-посредник обязан исчислить НДС со стоимости посреднического вознаграждения (п. 1 ст. 156 НК РФ). Договор, заключенный между арендатором и арендодателем, должен соответствовать требованиям, предъявляемым к посредническим договорам гражданским законодательством (гл. 51 и 52 ГК РФ).

Так, в договоре обязательно предусматривается, что комиссионер или агент (он же арендодатель) обязуется по поручению другой стороны (в данном случае арендатора) оплачивать услуги коммунальным службам от своего имени, но за счет комитента или принципала.

Налог на добавленную стоимость у арендодателя и арендатора

Арендодатель исчисляет НДС со стоимости арендной платы и с суммы своего посреднического вознаграждения. Сумму возмещения коммунальных услуг в налоговую базу по НДС он не включает. Арендодатель вправе принять к вычету НДС только в той части коммунальных услуг, которые потреблены им самим.

После получения от снабжающих организаций документов, подтверждающих затраты на коммунальные услуги, и соответствующих счетов-фактур арендодатель выписывает счет-фактуру, указывая в нем сумму потребленных арендатором ресурсов. Счет-фактура регистрируется арендодателем только в журнале учета выставленных счетов-фактур. Арендатор регистрирует данный счет-фактуру и в журнале полученных счетов-фактур, и в книге покупок.

О том, как оформлять счета-фактуры при посреднических операциях, разъясняется в письме ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/85@. Арендодатель-посредник, выставляя счет-фактуру на сумму коммунальных платежей, в строке 1 должен указать дату выписки счета-фактуры, соответствующую дате счета-фактуры, составленного снабжающей организацией. В строках 2, 2а и 2б данного документа прописываются наименование и место нахождения поставщика коммунальных услуг в соответствии с учредительными документами, его ИНН и КПП.

Кроме того, арендодатель выставляет арендатору счета-фактуры на арендную плату и на посредническое вознаграждение с выделением в них НДС, оформляет соответствующие записи в журнале учета выставленных счетов-фактур и в книге продаж.

Арендатор в общеустановленном порядке регистрирует указанные выше счета-фактуры в журнале учета полученных счетов-фактур и в книге покупок. Кроме того, арендатор, получив от арендодателя правильно оформленные счета-фактуры, вправе принять к вычету суммы НДС, предъявленного со стоимости арендной платы, с суммы потребленных коммунальных услуг и со стоимости посреднического вознаграждения, но при условии выполнения обязательных требований пункта 2 статьи 171 и пункта 1 статьи 172 НК РФ.

Пример 4

ООО «Альфа» арендует помещение у ООО «Омега». Сумма арендной платы — 25 960 руб. в месяц (включая НДС 3960 руб.). Кроме того, стороны заключили агентский договор, согласно которому ООО «Омега» от своего имени, но в интересах и за счет ООО «Альфа» приобретает у специализированных организаций коммунальные услуги. За это арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю агентское вознаграждение в размере 9440 руб. (включая НДС 1440 руб.). В мае 2011 года общая стоимость коммунальных услуг по помещению составила 16 520 руб. (в том числе НДС 2520 руб.). В соответствии с расчетом стоимость ресурсов, потребленных арендатором, — 10 620 руб. (включая НДС 1620 руб.), остальные расходы являются затратами арендодателя.

По итогам мая 2011 года арендодатель выписал три счета-фактуры: на услуги по аренде, на стоимость оплаченных за арендатора коммунальных услуг и на посредническое вознаграждение. Также ООО «Омега» составило отчет агента за данный месяц и приложило к нему копии счетов снабжающих организаций и расчет потребленных арендатором ресурсов.

Арендодатель исчислил НДС с реализации (арендная плата и посредническое вознаграждение) в размере 5400 руб. (3960 руб. + 1440 руб.), принял к вычету «входной» НДС по коммунальным услугам, потребленным им самим, в сумме 900 руб. (2520 руб. – 1620 руб.). В налоговом учете доходы ООО «Омега» составили 30 000 руб. (25 960 руб. – 3960 руб. + 9440 руб. – 1440 руб.), а расходы — 5000 руб. (16 520 руб. – 10 620 руб. – 900 руб.).

Арендатор принял к вычету «входной» НДС по аренде, посредническому вознаграждению и перевыставленным коммунальным расходам в общей сумме 7020 руб. (3960 руб. + 1620 руб. + 1440 руб.), а также при налогообложении прибыли включил в расходы 39 000 руб. (30 000 руб. + 10 620 руб. – 1620 руб.).

Если арендодатель — исполнитель услуг

Арендодатель, помимо предоставления в аренду помещения, может самостоятельно оказывать арендатору и другие услуги. Например, по обслуживанию арендованных помещений (в том числе их охране, уборке). Обязанность арендодателя предоставлять такие услуги можно предусмотреть в договоре аренды либо заключить самостоятельный договор. По окончании месяца факт оказания услуг необходимо подтвердить актом сдачи-приемки.

Арендодатель как фактический исполнитель услуг исчисляет при их реализации НДС и ежемесячно выставляет счета-фактуры, регистрируя их в журнале учета выставленных счетов-фактур и книге продаж. Арендатор регистрирует их в журнале учета полученных счетов-фактур и книге покупок и принимает суммы «входного» НДС к вычету в общеустановленном порядке. Аналогичные разъяснения приведены в абзаце 1 пункта 3 письма ФНС России № ШС-22-3/86@.

Пример 5

ЗАО «Восток» арендует помещение у ООО «Запад». Ежемесячная арендная плата — 17 700 руб. (включая НДС 2700 руб.). В соответствии с отдельным договором ООО «Запад» оказывает ООО «Восток» эксплуатационные услуги, стоимость которых составляет 5900 руб. (включая НДС 900 руб.) ежемесячно. Исчисление налогов при компенсации коммунальных платежей в данном примере не рассматривается. Ежемесячно ООО «Запад» выставляет ЗАО «Восток» следующие документы:

• акт сдачи-приемки услуг и счет-фактуру по арендной плате на сумму 17 700 руб. (в том числе НДС 2700 руб.);
• акт сдачи-приемки услуг и счет-фактуру на эксплуатационные услуги на сумму 5900 руб. (в том числе НДС 900 руб.).

Арендодатель ежемесячно исчисляет НДС с реализации в сумме 3600 руб. (2700 руб. + 900 руб.), включает в доходы в налоговом учете 20 000 руб. (17 700 руб. – 2700 руб. + 5900 руб. – 900 руб.).

Арендатор принимает к вычету «входной» НДС в общей сумме 3600 руб., в налоговом учете включает в расходы арендные платежи и затраты на эксплуатационные услуги в размере 20 000 руб.

Письмо Минфина России от 06.09.2005 № 07-05-06/234.

Вопрос о необходимости отражать в доходах и расходах налогового учета затраты, перевыставляемые без посреднического договора, является спорным.

В строках 2, 2а и 2б счета-фактуры указывается наименование, место нахождения арендодателя, его ИНН и КПП.

Определением ВАС РФ от 25.03.2010 № ВАС-3098/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.

Помещение передается в аренду по акту (или иному аналогичному документу), который подписывают обе стороны (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

В акте сдачи-приемки услуг по аренде должны присутствовать все реквизиты, обязательные для первичных учетных документов согласно пункту 2 статьи 9 Федерального закона от 21.11.96 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете».

В налоговом учете арендодателя сумма арендной платы включается в состав доходов от реализации либо внереализационных доходов в зависимости от того, является ли данная деятельность основной и осуществляемой на систематической основе — об этом говорится в письме Минфина России от 07.02.2011 № 03-03-06/1/74

Часто отдельный договор на компенсацию коммунальных услуг заключается при аренде муниципального имущества.

По мнению ВАС РФ, компенсация коммунальных платежей является переменной арендной платой вне зависимости от того, какой порядок расчетов применяют стороны договора аренды (включают в состав арендных платежей, компенсируют сверх арендной платы, в том числе на основании отдельного договора).

Арендодатель-посредник должен представить арендатору отчет и документальное подтверждение расходов на коммунальные услуги, произведенных в пользу последнего (ст. 999 и 1008 ГК РФ). Если коммунальные расходы распределяются между несколькими арендодателями и (или) арендатором, также следует представить расчет, на основании которого производилось данное распределение.

Нормы НК РФ не запрещают отражать в счетах-фактурах дополнительную информацию. Поэтому в счете-фактуре на коммунальные услуги арендодатель-посредник вправе дополнительно указать и свое наименование с указанием того, что он является посредником. Основание — письмо Минфина России от 07.02.2011 № 03-07-09/04.